L’achat d’un bien immobilier représente un placement financier rentable ainsi qu’une importante pierre à l’édifice dans la construction de votre patrimoine. En comparaison avec les marchés boursiers volatils et inconstants, un investissement immobilier est sage et croît au fil des années.

C’est également une excellente façon de préparer financièrement sa retraite au travers d’une épargne « contrôlée ». Rapidement vendu au juste prix du marché si confié à des experts, un bien immobilier peut représenter une somme importante que vos futurs héritiers pourront se partager.

Le tremplin idéal vers de nouvelles opportunités

Votre premier achat immobilier peut être l’investissement de votre vie, c’est un fait, et c’est probablement ce qui le rend si important et spécial à vos yeux. Cependant, il serait dommage de le limiter uniquement à ça. Votre premier achat immobilier peut aussi être le tremplin idéal à un deuxième investissement dans la pierre, plus important, plus grand, plus petit ou plus adapté à vos besoins et votre situation actuelle.

En revendant votre propriété avec sa plus-value quelques années plus tard, vous constituez le fonds financier nécessaire à un investissement différent qui pourra lui-même constituer la base d'un nouvel investissement, ainsi de suite. Devenir propriétaire est donc aussi une façon d’investir et de générer des profits d’une manière plus sécuritaire que bien d’autres sortes de placements.

Une opération financière intéressante…

Aujourd’hui, acquérir un bien immobilier est une opération rendue d’autant plus rentable grâce aux taux historiquement bas. Les prix du marché se sont alignés face à cette réalité en affichant des chiffres bien moins élevés que dans le passé, mais attention pas par tout et il faut bien comparer le prix et qualité. Toujours penser à la revente !

Une étude du Crédit Suisse a également démontré que les coûts du logement sont moins importants en tant que propriétaire que ceux imposés aux locataires. En d'autres termes, louer coûte plus cher.

Aujourd’hui, la Suisse ne compte que 31% de propriétaires par rapport aux autres pays européens qui en comptent plus de 50 à 70%. Au vu des conditions actuelles, il serait logique de constater une forte augmentation du pourcentage de propriétaires au cours des prochaines années.

En conclusion, procéder à l’achat d’une propriété immobilière est une option financièrement rentable qui se bonifie d’année en année, dégageant à chaque fois une plus-value. C’est aussi l’un des bastions de ce qui pourrait être l’héritage que vous laisserez à vos proches, ainsi qu’une base nécessaire au bien-être de votre famille. Pour ces raisons et bien d’autres encore, de plus en plus de romands sont satisfaits d’être devenus propriétaires.

Devenir propriétaire est un investissement financier ainsi qu’un choix successoral particulièrement avisé. C’est également le rêve de tout un chacun que de posséder les murs qui verront grandir sa famille.

Nous vous encourageons à devenir propriétaire, raison pour laquelle il est important de commencer à épargner par bied d’un 3ème pilier bancaire et assurance dès son jeune âge.

Vos enfants vous remercieront, car en plus d’être une option successorale stable, posséder un bien vous permet d’être en mesure d’hypothéquer ce même logement afin d’aider un membre de votre famille à devenir à son tour propriétaire.

 

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Rares sont les propriétaires immobiliers à pouvoir s'offrir l'objet de leur envie sans recourir à un emprunt. S'élevant facilement à plusieurs centaines de milliers de francs, celle-ci doit être progressivement remboursée.

C'est cette action que l'on nomme l'amortissement. Il est déterminé lors de la conclusion du prêt, selon les exigences du créancier (en général, une banque, une assurance ou une institution de prévoyance) dans le cadre de la réglementation en matière d'hypothèques, qui prévoit que celle-ci doive être ramenée à 2/3 (env. 67%) de la valeur de nantissement (garantie donnée en échange d'un emprunt) de la dette durant les 15 premières années par des paiements réguliers.    

Exemple :

  • Valeur d'achat : CHF 1'000'000.--
  • Fonds propres : CHF 200'000.— (20% de la valeur d'achat)
  • Dette : 800'000 francs

Après 15 ans, la dette doit être abaissée à 67% de 1 million = CHF 670'000.--

Amortissement minimal sur 15 ans : CHF 130'000.-- Valeur d’achat moins les fonds propres égalent 67% de la valeur de nantissement (1'000'000 – 200'000 – 670'000)

Amortissement annuel minimal pendant les 15 premières années : CHF 8'667.-- !

Deux possibilités d'amortissement s'offrent au preneur d'hypothèque. L'amortissement direct et l'indirect. L'amortissement direct amène le débiteur à verser directement à son créancier (banque, assurance, etc.), mais ceci diminue son emprunt et augmente ses impôts. L’amortissement indirect, la dette reste identique, mais l’épargne est déductible de ses revenus s’il s’agit d’un 3ème pilier A.

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 La durée optimale est celle qui permet à l'emprunteur de payer le moins d'intérêts possibles. Or, plus la durée du prêt est longue, plus les intérêts sont élevés. Mais plus la durée du prêt est courte, plus l'emprunteur doit renégocier son prêt avec la banque, avec le risque que celle-ci exige des intérêts plus élevés ou un remboursement plus rapide lors de la signature du contrat suivant. La durée optimale est donc un subtil équilibre entre le coût de l'hypothèque et sa stabilité. En règle générale, cette durée oscille entre cinq et dix ans.

Exemple :
L'acquéreur d'un bien envisage d'emprunter 500'000 francs. Il a le choix entre :

  • Un prêt à un an au taux de 1,2%. Il payera dont 6000 francs d'intérêt, mais il connaît sa charge d'intérêt que pour une année
  • Un prêt à cinq ans au taux de 1,7%. Il paiera 8500 francs par an, mais il sera sûr de sa charge d'intérêt pendant cinq ans
  • Un prêt à dix ans au taux de 2%. Il paiera 10'000 francs par an, mais sera sûr que ce montant ne variera pas pendant dix ans

Ce qui peut être également dangereux si votre situation financière change car à chaque renouvellement, l’établissement revoit votre situation comme si vous étiez un nouveau client.

Sans compter les personnes à la retraite !!!

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L'hypothèque est un prêt accordé par une banque, une compagnie d'assurance, une institution de prévoyance ou un individu à l'acquéreur d'un bien immobilier. En contrepartie, ce dernier met en gage ce même bien immobilier auprès de son créancier (La cédule hypothécaire). Ainsi, si le débiteur n'honore pas ses obligations (s'il ne paye pas les intérêts et ne rembourse pas son emprunt), le créancier a le droit de s'emparer du gage, puis de le mettre en vente, afin de récupérer son argent.

Autrement dit ! 

L'hypothèque est matérialisée par un document, la cédule hypothécaire. Celle-ci est établie par un notaire sur la base d'informations transmises par le prêteur (banque, assurance, etc.). La cédule peut être nominative ou au porteur. Elle confère à son titulaire ou à son détenteur le pouvoir de se saisir du gage si les conditions du prêt ne sont pas honorées.

En d'autres termes, la cédule hypothécaire est un chèque accordé par le débiteur à sa banque, que celle-ci peut utiliser si le débiteur ne paye pas ses engagements à temps.

Comment constituer une cédule hypothécaire ? 

Le créancier indique la valeur de gage qu'il accorde au bien gagé. S'il est d'accord de financer un prêt de 500'000 francs sur un appartement, il indique ce montant au notaire (généralement choisi par l'acquéreur du logement, donc le débiteur), qui établit le document. Ce document indique le montant de la cédule. Le notaire est rémunéré par l'acquéreur, selon des tarifs réglementés. Une cédule peut être rouverte si la banque accepte d'accroître son prêt, notamment si la valeur du bien a augmenté au fil des années. 


Exemple : 

Un appartement en PPE vaut 750'000 francs ;

  • Une banque accepte de prêter 500'000 francs à une personne désireuse d'acquérir ce logement ;
  • La banque s'adresse à un notaire afin d'établir une cédule d'un montant de 500'000 francs ;
  • Le notaire s'exécute et fait signer le document par la banque et par le débiteur ;
  • Ce dernier s'acquitte des frais de notaire (quelques milliers de francs) ;
  • La banque conserve l'original de la cédule, le débiteur en reçoit une copie.
  • Dix ans plus tard, le débiteur veut procéder à une rénovation et demande 50'000 francs de plus à la banque ;
  • Celle-ci accepte car la valeur du logement est passée entre-temps à 850'000 francs ;
  • Les parties retournent chez le notaire pour procéder à la modification, contre rémunération.

Vous pouvez calculer en ligne les frais de notaire pour l’établissement d’une cédule hypothécaire :

VaudGenèveJuraFribourg (Valais et Neuchâtel, non disponible)

Et une fois que nous avons la cédule ?

En principe, la cédule reste à la banque. Elle peut être rouverte et augmentée (voir exemple ci-dessus). Elle peut aussi être transférée d'une banque à l'autre si le débiteur change d'établissement bancaire, lors, par exemple, de l'échéance d'un prêt.

Le débiteur ne peut changer de banque que si la totalité du prêt gagé par la cédule est honorée. Cela signifie que s'il tient à changer d'établissement, il doit transférer la totalité de son hypothèque auprès du nouvel établissement. Cette opération n'est possible, sans frais excessif, que lors des échéances. La cédule est transférée en même temps que le prêt.

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Lorsque vous entrez dans un nouveau logement en location, cela engendre de nombreux frais tels que le déménagement, les couvertures des lignes d’internet, téléphonie, etc…., mais surtout de la CAUTION ! 

Certaines compagnies proposent des assurances de garantie de loyer qui vous dispensent le versement d’une caution tout en garantissant la même sécurité à votre bailleur. Nous avons donc la solution pour vous.

 

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