L'hypothèque est un prêt accordé par une banque, une compagnie d'assurance, une institution de prévoyance ou un individu à l'acquéreur d'un bien immobilier. En contrepartie, ce dernier met en gage ce même bien immobilier auprès de son créancier (La cédule hypothécaire). Ainsi, si le débiteur n'honore pas ses obligations (s'il ne paye pas les intérêts et ne rembourse pas son emprunt), le créancier a le droit de s'emparer du gage, puis de le mettre en vente, afin de récupérer son argent.

Autrement dit ! 

L'hypothèque est matérialisée par un document, la cédule hypothécaire. Celle-ci est établie par un notaire sur la base d'informations transmises par le prêteur (banque, assurance, etc.). La cédule peut être nominative ou au porteur. Elle confère à son titulaire ou à son détenteur le pouvoir de se saisir du gage si les conditions du prêt ne sont pas honorées.

En d'autres termes, la cédule hypothécaire est un chèque accordé par le débiteur à sa banque, que celle-ci peut utiliser si le débiteur ne paye pas ses engagements à temps.

Comment constituer une cédule hypothécaire ? 

Le créancier indique la valeur de gage qu'il accorde au bien gagé. S'il est d'accord de financer un prêt de 500'000 francs sur un appartement, il indique ce montant au notaire (généralement choisi par l'acquéreur du logement, donc le débiteur), qui établit le document. Ce document indique le montant de la cédule. Le notaire est rémunéré par l'acquéreur, selon des tarifs réglementés. Une cédule peut être rouverte si la banque accepte d'accroître son prêt, notamment si la valeur du bien a augmenté au fil des années. 


Exemple : 

Un appartement en PPE vaut 750'000 francs ;

  • Une banque accepte de prêter 500'000 francs à une personne désireuse d'acquérir ce logement ;
  • La banque s'adresse à un notaire afin d'établir une cédule d'un montant de 500'000 francs ;
  • Le notaire s'exécute et fait signer le document par la banque et par le débiteur ;
  • Ce dernier s'acquitte des frais de notaire (quelques milliers de francs) ;
  • La banque conserve l'original de la cédule, le débiteur en reçoit une copie.
  • Dix ans plus tard, le débiteur veut procéder à une rénovation et demande 50'000 francs de plus à la banque ;
  • Celle-ci accepte car la valeur du logement est passée entre-temps à 850'000 francs ;
  • Les parties retournent chez le notaire pour procéder à la modification, contre rémunération.

Vous pouvez calculer en ligne les frais de notaire pour l’établissement d’une cédule hypothécaire :

VaudGenèveJuraFribourg (Valais et Neuchâtel, non disponible)

Et une fois que nous avons la cédule ?

En principe, la cédule reste à la banque. Elle peut être rouverte et augmentée (voir exemple ci-dessus). Elle peut aussi être transférée d'une banque à l'autre si le débiteur change d'établissement bancaire, lors, par exemple, de l'échéance d'un prêt.

Le débiteur ne peut changer de banque que si la totalité du prêt gagé par la cédule est honorée. Cela signifie que s'il tient à changer d'établissement, il doit transférer la totalité de son hypothèque auprès du nouvel établissement. Cette opération n'est possible, sans frais excessif, que lors des échéances. La cédule est transférée en même temps que le prêt.

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